Exécution des ZES — comment créer une zone réellement performante
Des zones industrielles qui existent sur le papier mais peinent à attirer de véritables locataires.
L'Afrique compte plus de 200 zones économiques spéciales, mais la plupart restent des zones fantômes : infrastructures déficientes, absence de locataires ancres, services non fiables, gouvernance faible. L'écart entre « zone annoncée » et « zone opérationnelle avec des locataires payants » est le point de rupture. Seule une poignée de zones sur le continent a atteint un taux d'occupation supérieur à 60 %.
Une ZES fonctionnelle élimine les cinq principaux obstacles à l'industrialisation en Afrique : énergie fiable, titre foncier clair, facilitation douanière, guichet unique et connectivité logistique. Pour les investisseurs industriels, la différence entre une zone qui fonctionne et une zone ratée, c'est la différence entre +15 % de ROI et un actif bloqué.
Bénin
ARISE IIP a construit et opère la GDIZ (Zone Industrielle de Glo-Djigbé) au Bénin — une plateforme intégrée de 1 640 hectares avec sa propre centrale électrique, traitement d'eau, douanes et guichet unique. ARISE recrute les locataires ancres, forme la main-d'œuvre et gère les opérations. L'AfDB a approuvé 100 M$ en 2025. ARISE a annoncé 3 Md$ d'investissements au Kenya sur 5 ans.
La PIA (Plateforme Industrielle d'Adétikopé) du Togo suit le même modèle ARISE — 400 hectares, services intégrés, stratégie d'ancrage de locataires.
La Zone Économique Spéciale de Kigali a atteint plus de 90 % d'occupation grâce à une gouvernance solide, une énergie fiable et un positionnement stratégique près de l'aéroport.
Le parc industriel de Diamniadio sous-performe en raison de lacunes de gouvernance et d'infrastructure.
Plusieurs ZES annoncées mais peu de zones réellement opérationnelles avec des locataires ancres.
La zone PK24 progresse mais n'a pas encore atteint le niveau d'intégration de la GDIZ.
- 1S'associer avec des opérateurs éprouvés (ARISE, DP World) plutôt que construire en interne
- 2Sécuriser le locataire ancre avant le début des travaux (approche demand-first)
- 3Garantir une alimentation électrique dédiée, indépendante du réseau national
- 4Établir un guichet unique réunissant douanes, immigration et fiscalité
- 1Créer une autorité de zone autonome avec budget et gouvernance indépendants
- 2Construire des corridors logistiques connectant la zone au port et à l'aéroport (rail + route)
- 3Développer des programmes de formation alignés sur les besoins des locataires ancres
- !Interférence politique dans la gouvernance de la zone (nominations, marchés publics)
- !Litiges fonciers et demandes d'indemnisation des communautés déplacées
- !Dépendance excessive au modèle opérateur unique — une diversification est nécessaire